법원 경매 절차는 복잡하고 전문성이 높기 때문에, 일반인이 직접 입찰에 참여하기는 쉽지 않습니다. 이럴 때 법적으로 허용된 매수신청대리인 제도를 활용하면 보다 안전하고 효율적인 경매 참여가 가능합니다. 특히 공인중개사나 중개법인이 해당 자격을 갖추어 법원에 등록하면 제3자를 대신해 경매 입찰에 참여할 수 있습니다. 이 글에서는 매수신청대리인의 자격 요건부터 등록 절차, 업무 범위, 그리고 보수 기준까지 전반적인 내용을 정리해보았습니다. 이 정보를 통해 경매 절차에서 실수를 줄이고, 보다 현명한 선택을 하는 데 도움이 될 것입니다.
매수신청대리인이란 무엇인가?
매수신청대리인이란, 법원 경매에서 위임인의 요청에 따라 대신 입찰 등 매수 관련 업무를 수행할 수 있는 법적 자격을 가진 사람이나 법인을 말합니다. 이 자격은 일반 개인이 아닌 공인중개사 자격을 가진 개업공인중개사 또는 중개법인만이 등록할 수 있습니다. 등록을 원할 경우, 해당 중개사무소의 위치를 관할하는 지방법원장에게 등록신청을 해야 합니다. 중요한 등록 요건 중 하나는 경매 관련 보증 설정 금액입니다. 중개법인은 기본적으로 2억 원 이상의 보증 설정이 필요하고, 분사무소가 있다면 분사무소당 1억 원 이상이 추가로 요구됩니다. 개업공인중개사의 경우 1억 원 이상의 보증금이 필요합니다.
매수신청대리인 등록을 위한 준비서류 및 절차
매수신청대리인으로 등록하려면 다음과 같은 서류를 준비해야 합니다: 공인중개사 자격증 사본 1부, 중개법인의 등기사항증명서 1부, 실무교육 이수증 사본 1부, 중개사무소 등록증 사본 1부, 여권용 사진 2매, 보증보험증서, 공제증서, 또는 공탁증서 중 1부 등록신청수수료는 개인 개업공인중개사의 경우 2만 원, 중개법인은 3만 원이며, 모두 정부수입인지로 납부해야 합니다. 등록이 완료되면 지방법원장 명의의 매수신청대리인등록증을 교부받게 되며, 지방법원장은 관련 사항을 등록대장에 기록 및 유지해야 합니다.
매수신청대리 대상물, 매수신청대리인의 업무 범위
토지, 건물 그 밖의 토지의 정착물, 입목, 광업재단, 공장재단은 매수신청대리 가능한 대상물입니다. 법원에 등록된 매수신청대리인은 위임을 받은 경우 다음과 같은 행위를 할 수 있습니다. 매수신청 보증의 제공, 입찰표의 작성 및 제출, 차순위매수신고, 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 신청하는 행위, 공유자의 우선매수신고, 임차인의 임대주택 우선매수신고, 공유자 또는 임차주택 임차인의 우선매수신고에 따라 차순위매수신고인으로 보게 되는 경우 그 차순위매수신고인의 지위를 포기하는 행위를 할 수 있습니다. 다만 항소제기나 잔금납부 인도명령이나 명도소송은 대리할 수 없습니다. 매각기일변경신청 또한 대리할 수 없습니다.
매수대리인은 사건카드를 작정하고 보존합니다. 개업공인중개사는 매수신청대리 사건카드를 비치하고, 사건카드에 일련번호, 경매사건번호, 위임받은 연월일, 보수액과 위임인의 주소 및 성명등을 기재하고 서명,날인을 한 뒤에 5년간 보존해야 합니다. 개업공인중개사는 위임계약을 체결한 뒤에 확인 설명 사항을 서면으로 작성하여 서명 날인 한 후에 위임인에게 요부하고, 그 사본을 사건카드에 철하여 5년간 보존해야 합니다. 매수신청대리인은 법원행정처장이 인정하는 특별한 경우를 제외하고는 '법원'의 명칭이나 휘장을 표시해서는 안됩니다.
매수신청대리인 보수
매수신청대리인은 상담 및 권리분석 보수로 50만원 안에서 당사자의 협의에 의하여 결정하게 됩니다. 매수신청대리에 대한 보수는 최고가 매수신고인 또는 매수인으로 되었을 때는 감정가의 1%와 최저매각가격의 1.5% 범위 안에서 당사자의 협의에 의하여 결정합니다. 만약 최고가 매수신고인, 매수인이 되지 못한 경우에는 50만원 안에서 당사자의 협의에 의해 결정하면 됩니다. 실비도 30만원 안에서 당사자의 협의에 의하여 위임인으로부터 받을 수 있습니다. 다만, 등기사항증명서 비용이나 근거리 교통비 등 통상적인 실비는 보수에 포함된 것으로 봅니다.
