부동산 거래의 신뢰성과 안전성은 중개업자의 책임의식과 제도적 장치에 의해 유지됩니다. 특히 개업공인중개사가 실수나 고의로 인해 거래 당사자에게 재산상 손해를 입혔을 경우, 이에 대한 손해배상 책임이 발생하게 됩니다. 이와 같은 상황을 대비하기 위해 업무보증 제도가 마련되어 있으며, 이는 중개사무소를 운영하는 사람이라면 반드시 사전에 숙지하고 이행해야 할 의무입니다. 또한 계약금 반환 등 거래와 관련된 자금보호도 법적으로 규정되어 있어, 거래 당사자의 금전적 피해를 최소화할 수 있는 장치로 작용합니다. 이 글에서는 개업공인중개사의 손해배상 책임 유형, 업무보증 설정 기준, 보장 방식, 보증금 처리 절차 등을 체계적으로 정리하였습니다.
개업공인중개사의 손해배상 책임 유형
개업공인중개사의 고의, 과실로 재산상 손해가 발생한 경우 과실책임이 있고, 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공하여 재산상 손해가 발생하면 무과실 책임입니다. 또한 고용인의 업무상 고의, 과실로 재산상 손해가 발생한 경우에도 무과실책임입니다. 개업공인중개사는 발생된 모든 손해를 배상할 책임을 지고, 보증기관은 보증설정금액 범위 내에서만 배상책임을 집니다.
업무보증 설정의무 및 금액 기준
개업공인중개사는 중개업무를 개시하기 전에 업무보증을 설정해야 합니다. 중개법인은 2억이상이고, 법인의 분사무소는 1개소당 1억 이상 추가 설정할 수 있습니다. 개업공인중개사는 1억 이상이고 지역농협협동조합은 1천만 원 이상입니다. 업무보증설정 방법은 보증보험, 공제, 공탁 중 선택하면 됩니다.
이미 설정한 보증 효력이 있는 기간 중에는 보증변경할 수 있고, 보장기간 만료로 인한 재설정은 보장기간 만료일까지 가능합니다. 배상 후 15일 이내에는 보증보험이나 공제금으로 손해배상에 따른 재설정을 할 수 있습니다.
보증금은 지급청구서에 개업공인중개사의 책임을 증명할 수 있는 서류, 예를 들어 합의서, 판결서, 조서와 가틍ㄴ 서류를 첨부하여 보증기관에 신청해야 합니다. 개업공인중개사는 배상 후 15일 이내에 보증보험, 공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족하게 된 금액을 보전해야 합니다.
계약금 등의 반환채무이행의 보장
개업공인중개사, 은행, 공제사업자, 신탁업자, 체신관서, 보험회사, 전문회사 는 계약금 등을 예치할 수 있고 금융기관, 공제사업자, 신탁업자, 체신관서, 보험회사등에 예치할 수 있습니다. 개업공인중개사 명의로 예치할 경우, 인출에 대한 동의 방법, 반환채무이행을 보장하기 위한 실비 등에 대하여 거래당사자와 약정해야 합니다. 자기 소유 예치금과 분리하여 관리해야 하고, 거래당사자의 동의 없이 미리 인출해서는 안됩니다. 예치금액에 해당하는 보증을 설정하고 보증관계증서 사본이나 전자문서를 거래당사자에게 교부해야 합니다. 매도인은 금융기관이나 보증보험회사가 발행하는 보증서를 계약금 등의 예치명의자에게 교부하고 예치된 계약금 등을 미리수령 가능합니다.